BETACONTROL

Najprv si vymenujme, aké náklady vlastne takéto prevádzky predstavujú:

1. Odpočítateľné a jednoznačne špecifikovatelné:

a. Spoločné priestory

                                    I.       Temperovanie

                                  II.       Osvetlenie

                               III.       Upratovanie a priebežné opravy vrátane maľovania

                                IV.       Spoločné (hlavné) rozvody

                                  V.       Meracie prvky jednotlivých zariadení

                                VI.       Výťah - servis a potrebná energie, nevyhnutné opravy

                             VII.       Bezpečnosť domu (kamerové, prístupové a bezpečnostné systémy)

                           VIII.       Poistenie domu a jeho zodpovedných zástupcov

b. Priestory jednotlivých bytov

                                    I.       Temperovanie a teplá voda

                                  II.       Rozvody energií - údržba a revízia

                               III.       Rozvody signálov - TV, rádio a internet

                                IV.       Rozvody vody

2. Neodpočítateľné

a. Samospráva

                                    I.       Odmena členom za činnosť

                                  II.       Domová schôdza

                               III.       Informačný systém

                                IV.       Poštovné

                                  V.       Rezerva

b. Externé dodávky

                                    I.       Vedenie účtovníctva

                                  II.       Realizácia nevyhnutných úkonov v oblasti malých opráv

                               III.       Právne poradenstvo

                                IV.       Bankové poplatky

Kategórie 1a je exaktne zmerateľná a dá sa vďaka tomu pomerne jednoducho prepočítať na zvolenú jednotku (osoba, plocha jednotlivých bytov, prípadné kombinácie) a tak stanoviť výšku poplatku jednotlivých bytov. Tato položka predstavuje pravidelné platby súvisiace s technickou prevádzkou domu.

 

Bod 1b predstavuje spotreby jednotlivých bytov. Nie je potrebný prepočet. Je pochopiteľné, že platby súvisiace s energiami sú realizované vo forme zálohových platieb, kedy minimálne jedenkrát ročne je prevedené vyúčtovanie. Výška záloh sa obvykle stanovuje na základe skutočnej spotreby v minulom zúčtovacím období, pokiaľ nie je známa skutočnosť, ktorá by túto spotrebu do budúcna mohla výrazne ovplyvniť (nový obyvateľ bytu s veľkou pravdepodobnosťou zvýši spotrebu teplej a studenej vody).

Nemenovanou položkou tejto kategórie je takzvaný fond opráv. Ten v sebe obsahuje položky, ktoré sa môžu vyskytnúť v podobe havárie niektorého technického zariadenia a tiež položky na aktivity plánované do budúcna, ako je napríklad komplexná modernizácia domu. Výšku týchto platieb si stanovujú jednotliví majitelia bytov, či družstevníci v rámci svojej samosprávy. Aká výška platby je optimálna?

Na túto otázku si neodvážim odpovedať v absolútnych hodnotách. Obecne možno povedať, že optimálna výška je taká, ktorá pokryje požadované a predpokladané výdaje a zároveň je únosná pre obyvateľov domu. Do tejto čiastky je tiež veľmi dobré započítať získané úspory z už realizovaných aktivít, prípadne stanoviť príspevok na obdobie pred a po realizácii činností súvisiacich s úsporou energií. V tomto prípade je tiež nevyhnutne nutné stanoviť kľuč rozdelenia ušetrených finančných prostriedkov a ich využitie pre ďalšie aktivity.

Stanovenie čiastok v kategóriách 2 záleží na dohovore jednotlivých členov. Odporúčam predom stanoviť to, čo očakávame, koľko času bude nutné venovať splneniu zadaných úloh a koľko osôb bude potreba. Pre stanovenie odmeny vychádzajte z priemernej mzdy vo vašom regióne. Nikdy prosím nechoďte cestou zadarmo. Je to cesta, ktorá je tou najhoršou, pokiaľ niekto niečo nesplní, prípadne prevedie špatne, neexistuje spôsob ako ho "potrestať", prípadne donútiť, aby všetko napravil, dal do poriadku. Stanovte si výšku odmeny, právomoci a povinnosti a nezabudnite určiť i sankcie pre nedodržanie plnenia stanovených povinností. Len tak budú tí, ktorí pre vás vykonávajú akúkoľvek činnosť dostatočne motivovaní, aby odviedli najlepšiu prácu.

Z vyššie vymenovaných položiek vyplýva, že stanovenie optimálnej výšky príspevku na aktivity je v univerzálnej obecnej rovine de facto nemožné.

 

Dôležité je snažiť sa definovať všetky skutočnosti, ktoré sa môžu v priebehu času (napríklad roku) vyskytnúť. Tým priradiť odpovedajúcu cenu v danom mieste a následne zvoliť metodiku vlastnej formy účasti jednotlivých obyvateľov v dome. Tento moment býva vo väčšine prípadov tým najnáročnejším.

Obyvatelia prízemí s tvrdením, že výťah nepoužívajú, na jeho prevádzku nechcú prispievať. Zrazu nikto nepoužíva sušiareň, a tak prečo ju temperovať? Bývam predsa v prízemí a tak prečo by som mal prispievať na opravu strechy. Takéto argumenty a spustu ďalších počúvame veľmi často. Čo s tým? Nezostáva, než všetkým vysvetliť, že každý člen SVJ v dome vlastní odpovedajúcu časť tohto domu a vďaka tomu mu na základe občianskeho zákonníku vzniká povinnosť sa o túto časť riadne starať. Kľúčom k riešeniu je teda ustanovenie, ktorým ste si definovali vzťah k vášmu domu vo spoločenskej zmluve vášho SVJ. Tento vzťah doporučujeme použiť i pri vlastnom rozpočítavaní výšky definovaných nákladov.

Otázka súvisiaca s ocenením výšky príspevku za administratívnu časť správy domu je iste závislá na rozsahu služieb. Opýtali sme sa v priebehu niektorých jesenných sympózií, ako túto záležitosť riešia jednotliví účastníci sympózií.

Všetkým sme položili tieto otázky:

·    Aké sú najčastejšie problémy, ktoré musíte riešiť?

·    Akým spôsobom riešite administratívnu časť správy a aká je výška príspevku na tieto aktivity vzťahujúce sa na jeden byt a kalendárny mesiac?

·    Ako hodnotíte naše sympózia?

Sympózium Ostrava 22. 10. 2009

 

Zástupce MÚ Č. Těšín - investiční odbor

·    Náš největší problém jsou finanční prostředky, regulované nájemné nám nedává téměř žádný prostor pro rozsáhlejší aktivity. Jsme rádi, když operativně řešíme případné technické havárie.

·    Finanční část je součástí nájmu, a tak bych velmi nepřesně určil, jaká část je věnována vlastní administraci.

·    Komplexnost, velmi kladně hodnotím komplexnost.

Zástupce MÚ Klimkovice

·    Velký problém vidím v průběhu vlastních realizací, a to z pohledu dodržování kvality.

Zástupkyně MČ Ostrava Jih

·    Finanční prostředky. Regulované nájemné mnohdy stačí pouze na řešení těch největších hořáků v podobě technických havárií. Přesto se nám povedlo realizovat opravy v podobě výměn oken a zateplení obvodových plášťů. Ušetřené prostředky za energie však oproti ostatním nemůžeme použít na další aktivity.

·    Komplexnost sympozia je obdivuhodná, a to jak se vám daří vše skloubit, jak vše na sebe navazuje.

Zástupce správcovské organizace

·    Spravujeme převážně SVJ. Problémy souvisí s komplexními aktivitami a dohodnout se tak, aby všichni souhlasili, to je problém.

·    Jsme správcovská organizace a tak zaměstnáváme účetní. Výše příspěvku na tuto část je v průměru 100,- Kč a příspěvek do fondu oprav činí 14,50 Kč/m².

Předseda SVJ

·    Dohodnout se, to je problém. Někteří nevěří, že se dá opravdu hodně uspořit. A tak navštěvuji vaše setkání a prezentuji dosažené výsledky, což hodně pomáhá.

·    Technické záležitosti realizuje výbor a ty administrativní paní účetní. Měsíční příspěvek je 121,- Kč. Výše příspěvku do fondu oprav je v průměru 1.500,- Kč na bytovou jednotku

Sympozium Praha 10 - 11. 10. 2009

Zástupce SVJ

·    Výběr seriozních dodavatelů a následná kontrola prováděných prací.

·    Smlouva s účetní, která zabezpečuje administrativu a účetnictví. Příspěvek na tuto část je 105,- Kč.

·    Přivítal bych více praktických ukázek.

Zástupci SVJ Strašnice

·    Přesvědčit lidi aby si už konečně uvědomili, že dům a byt je jejich majek a aby se tak začali konečně chovat.

·    Správu nám zabezpečuje velké SBD, kdy výše příspěvku činí 160,- Kč bez položky fondu oprav.

·    Ještě jsem se neúčastnil tak komplexního setkání. Vydržte, je to opravu potřeba podávat takovéto informace, velmi nám to ve výboru pomáhá.

Zástupce SVJ Praha

·    Nejednotnost legislativy. Různé výklady jednotlivých předpisů a časté změny a úpravy zákonů a předpisů.

·    Provoz a správu zabezpečuje v technické rovině výbor a v oblasti administrativní a účetní najatá ekonomická firma. Odměna výboru za rok je 65.000,- Kč a stejnou roční částku platíme i najaté společnosti. Celkové roční náklady představují částku 130.000,- Kč. Ve správě máme 82 bytů, a tak měsíční průměrná platba na bytovou jednotku činí 132,- Kč.

·    Vždy nás překvapíte něčím jiným. Stále přinášíte nová témata. Mám pocit, že jdete s námi a je mi i líto těch, kteří teprve začínají.

Stručná rekapitulace na závěr

Nejčastější problém vidí posluchači v oblasti legislativní a lidské. Problémy s komunikacemi v domě a na to navazujícím prosazováním potřebných aktivit je díky tomu velmi náročné. Správu domů velmi často v technické úrovni zabezpečuje výbor a aktivity související s vedením účetnictví externí subjekty, od SBD přes správcovské organizace po specializované ekonomické subjekty. Příspěvek na administrativní část se pohybuje v rozmezí od 90,- po 210, Kč na bytovou jednotku a vůbec nezaleží na regionu. Výše fondu oprav je v rozmezí 10,- až 35,- Kč/m², kdy není výjimkou částka i výrazně vyšší. Je nutno podotknout, že ty subjekty, které mají fond oprav nastavený ve vyšších částkách, ve většině případů realizují rozsáhlejší revitalizace za rámec zateplení, výměny oken a opravy střech.

Děkujeme všem za jejich odpovědi a všem přejeme hodně úspěchů ve správě domu a co nejméně nespokojených obyvatel v souvislosti s výší jejich příspěvku na jeho provoz.

autor: Organizácia: Beta Control s.r.o.

celý článok tu

zdroj: www.tzb-info.sk